• 対象となる住宅ローン
• 変動金利型住宅ローンの返済額見直しのルール
• ５年ルール
• １２５％ルール
• 未払利息とは
• 最終返済金額が増加するケース
• 臨時返済しても繰上げできる回数が少ないケース
• よくある質問
• 関連リンク
• お問い合わせ

対象となる住宅ローン

本件においては以下の住宅ローンが対象となります。

• 変動金利型住宅ローン（元利均等返済方式）

変動金利型住宅ローンの返済額見直しのルール

変動金利型住宅ローン（元利均等返済方式）では金利が上昇した場合でもお客さまの毎月の返済に過度な負担が発生しないよう以下のルールが設けられています。

５年ルール

• 変動金利型住宅ローン（元利均等返済方式）では金利は原則として半年ごとに見直しを行いますが、金利が上がったとしても返済金額は５年間は変わりません。

  ※途中で金利が変わった場合は元金と利息の割合が変わります。つまり、金利が上がった場合、返済額のうち利息の割合が増えるため、元金の減りが遅くなる可能性があります。

１２５％ルール

• 金利が上昇し5年ごとに返済額が見直され返済金額が増加する場合であっても、次の５年間の返済金額は直前の返済額の１２５％（２５％増）を超えることはありません。これらにより急な家計の悪化を防ぐ効果を発揮しています。

• これらのルールの影響により、最終回の返済額の増加や臨時返済時に注意が必要な場合が存在します。具体的には、未払利息が発生することにより、最終返済金額に影響を与えるケースが出てきます。ここでは、その内容とケース別の注意点を説明させていただきます。

未払利息とは

未払利息とは変動金利型住宅ローン（元利均等返済方式）において金利が上昇した際に、毎月の返済金額が制限されている5年ルールや次の５年間の返済金額を制限する125%ルールの下、途中で金利が変わった場合は元金と利息の割合が変わるルールにより、本来支払うべき利息がカバーできないために返済額を上回って未払となった利息のことです。

今後の金利上昇幅が大きくなった場合は、払い切れない未払利息がさらに膨らむことも想定され、将来の返済額がさらに増えることになるため注意が必要です。この「未払利息」が原因で総支払額が増加し返済に影響を与えます。
特に金利上昇局面において毎月返済のみとされている場合は、最終返済金額が相当増加することが大いに予想されます。

実際に未払利息が発生するのは、金利が急激に上昇した場合などになります。当金庫では、金利動向に応じて、固定金利型への切替や繰上返済などのご相談にも対応しています。返済計画について、ご不安な点がございましたらお気軽にご相談ください。

• 【返済金の充当順序】
  いただいた返済金（毎月の返済金や臨時返済金）は以下の順序で充当されます。このため未払利息が発生した場合は元金への充当は少なくなります。
  ①未払利息　②約定利息　③元金

最終返済金額が増加するケース

金利上昇局面にある変動金利型住宅ローンについて毎月返済をされている場合、未払利息の発生により総支払金額が増加し、毎月の返済金額では賄い切れない返済額が最終返済に繰り下げられ、最終返済金額が増加するケースがあります。

臨時返済しても繰上げできる回数が少ないケース

金利上昇局面にある変動金利型住宅ローンについて途中で臨時返済し返済期間を短縮したい場合でも、未払利息の発生により繰上げできる回数が少ない場合があります。これは未払利息により元金の返済がすすんでおらず、臨時返済金額が膨らんだ利息部分に充当されることから元金の返済が少ないことが要因です。
臨時返済があった場合でも5年ルールや125%ルールは継続されます。特に臨時返済時には返済額等が再計算されますので、図のように返済額が増額される場合もあります。

臨時返済しても思ったほど返済額が低くならないケース

金利上昇局面にある変動金利型住宅ローンについて途中で臨時返済し、返済期間を短縮したい場合でも思ったほど返済額が低くならない場合があります。それは未払利息の発生により総支払額が増加していることが要因であり、再計算の結果思ったほど返済額が少なくならないことがあります。

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